Kurzzeitvermietung

Neuerung bei Separatbesteuerung „Cedolare secca“ für Kurzzeitmieten

Schon seit längerem gibt es für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen die Möglichkeit der Separatbesteuerung mit 21% Einkommensteuer („cedolare secca“). Diese kann auch bei Untervermietung sowie im Rahmen eines Leihvertrages angewendet werden.

Die wichtigsten Merkmale der Kurzzeitvermietung sind:

• Dauer des Mietvertrages maximal 30 Tage;
• Gilt nur für Mietverträge von Immobilien, welche im Gebäudekataser als Wohneinheiten eingetragen sind, d.h. in einer Katasterkategorie von A1 bis A11, ausgenommen A10;
• Es dürfen nur folgende Zusatzleistungen angeboten werden: Wäscheservice, Endreinigung, Internet und Telefon;
• Vermieter und Mieter sind physische Personen;
• Die Vermietung kann auch direkt oder indirekt über eine Buchungsplattform wie z.B. Airbnb erfolgen;

Neuerung im Haushaltsgesetz 2024

Im Haushaltsgesetz wurde eine Neuerung bezugnehmend auf die Besteuerung obiger Mieterträge eingeführt:

Vermietet man nur eine Wohnung/Appartement, bleibt die Regelung wie bisher und die Sonderbesteuerung „cedolare secca“ bleibt 21%.

Werden hingegen zwei oder mehrere Wohnungen/Appartements vermietet, dann kann nur für eine Wohnung/Appartement der Prozentsatz von 21% angewendet werden, für alle weiteren ist dann der Steuersatz von 26% anzuwenden.

Die maximale Anzahl der Wohnungen für die private Vermietung für touristische Zwecke ist vier – werden mehr Wohnungen vermietet dann muss eine MwSt.- Position eröffnet werden (als Unternehmen).

Einfach gesagt, der höhere Steuersatz von 26% gilt für die 2., 3. oder 4. vermietete Immobilie – welche Mieteinnahmen mit dem Steuersatz von 21% besteuert werden soll, wurde vom Gesetzgeber nicht festgelegt – sollte es hierzu keine weiteren Klärungen geben, dann kann bei der Steuererklärung die entsprechende Option gemacht werden. Somit kann man für die Wohnung mit den höchsten Mieteinnahmen den günstigeren Steuersatz wählen.

Beispiel:

Anzahl Immobilien	Prozentsatz der Einheitssteuer
1 Immobilie	Einheitssteuer von 21%
3 Immobilien	Eine Immobilie: 21% Die anderen beiden Immobilien: 26%

Es ist natürlich auch weiterhin möglich, obige Einkommen anstelle mit der Separatbesteuerung mit der normalen progressiven Einkommensteuer (Irpef) zu besteuern.

CIN – Nummer & Brandschutzbestimmung

Eine weitere wichtige Neuerung sieht vor, dass man für die Ausübung die Tätigkeit der Kurzzeitvermietung, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen, die Pflicht hat, sich vom Tourismusministerium eine CIN – Nummer zuweisen zu lassen. Zurzeit ist dies aber noch nicht möglich, da das Ministerium die neuen Bestimmungen erst umsetzen muss.

Dem Gesuch muss zudem eine notarielle Ersatzerklärung beigelegt werden, in welcher die Katasterdaten der Immobilie bestätigt werden. Wird die Tätigkeit unternehmerisch, also mit einer MwSt.- Position ausgeübt, muss zudem bestätigt werden, dass die Immobilie die gültigen Sicherheitsbestimmungen erfüllt.

Steuerrückbehalt Option Airbnb

Schon immer waren die Vermittler wie Airbnb, Booking usw. verpflichtet, bei der Auszahlung des Mieterlöses, einen Steuerrückbehalt von 21% zu tätigen, was bisher aber nicht erfolgte.

Ab sofort wird Airbnb dieser Pflicht aber nachkommen und bereits mit der Auszahlung des nächsten Monats wird dieser Steuerrückbehalt einbehalten. Im Profil auf der Internetseite des Vermittlers kann dafür optiert werden, dass dieser nicht einbehalten wird – diese Option können aber nur jene machen, welche die Vermietung unternehmerisch, also mit einer MwSt.- Position abwickeln. Wird über die Webseite keine Option gemacht, dann wird automatisch der Einbehalt von 21% getätigt.

Bei den privaten Vermietern muss der Vermittler den Steuerrückbehalt immer tätigen, unabhängig davon, ob man für die „cedolare secca“ oder für die Normalbesteuerung optiert. Es handelt sich beim Einbehalt um eine Steuervorauszahlung („ritenuta d’acconto“). Der Steuerzahler ist weiterhin verpflichtet, seine Bruttoeinnahmen in der Steuererklärung anzugeben und zu versteuern und kann dort diese erlittenen Steuerrückbehalte natürlich verrechnen. Der Vermittler wird im Monat März eine einheitliche Bescheinigung der im Vorjahr getätigten Steuerrückbehalte ausstellen (Vordruck CU).

 

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Mit freundlichen Grüßen

Kanzlei Brugnara - Schweigkofler – Weger & Partner